Monaco

Deuxième état le plus petit au monde après le Vatican, Monaco et ses 2 km2 se nichent entre les Alpes du sud et la Méditerranée.

A quoi tient l’aura de ce petit état indépendant ?

A des hommes et des événements qui ont jalonné sa longue histoire. A un « way of life » élégant et glamour qui prend pour cadre les bords de la Grande Bleue. Pourtant, cet environnement de carte postale n’explique pas tout.

Monaco est également célèbre et attractif pour sa stabilité politique, pour son secteur économique rassurant et pour les nombreux avantages qu’elle offre aux investisseurs. Ces derniers bénéficient, ici, d’offres d’investissements personnalisés très incitatives.

D’autres mesures fiscales, propres à Monaco, séduisent les candidats à l’installation : l’absence totale d’imposition directe de ses résidents, l’absence de taxation des plus-values et d’impôt sur la fortune. Il n’existe pas non plus de droits de succession monégasques sur les biens situés en dehors du territoire.

Lors de la dernière crise mondiale, les prix de l’immobilier monégasque n’ont pas été impactés de manière importante, prouvant la fiabilité et la sûreté du marché. Un investissement immobilier à Monaco pourrait donc s’avérer intéressant en termes de réduction du risque. Un investisseur souhaitant affecter des fonds à un bien à faible risque pourrait, par conséquent, inclure une propriété monégasque dans son portefeuille international.

Monaco et ses quartiers

On croit souvent – et à tort – que Monaco et Monte-Carlo sont une seule et même entité. Si Monaco est à la fois l’état et la ville, Monte-Carlo n’est que l’un de ses quartiers, certes le plus connu. La Principauté compte près de 1 500 constructions, ce qui représente au total 3 millions de mètres carrés. Près de la moitié de toutes les surfaces construites se trouvent à Monte-Carlo et à Fontvieille. 61% du bâti total est consacré à l'hébergement résidentiel, 21% aux espaces industriels ou commerciaux et 18% aux bâtiments administratifs ou aux hôtels.

Prenons donc quelques instants pour découvrir les 7 quartiers de la Principauté et leurs spécificités immobilières.

Fontvieille

On doit le quartier le plus récent de la Principauté, situé sur le front de mer ouest, au Prince Rainier III, baptisé le « Prince Bâtisseur ». Au milieu des années soixante, réalisant que l'espace résidentiel et de travail devenait trop exigu, il approuva un projet conçu par l'ingénieur italien Gianfranco Gilardini, projet dont le but était de gagner 35 hectares sur la mer. En 1981, c’est le Prince Albert, alors héritier du trône, qui posa la première pierre de ce nouveau quartier. Aujourd’hui, plus de 3 600 personnes y résident, ce qui représente près de 10% de la population totale de Monaco. Fontvieille abrite également l'héliport, un centre commercial moderne ainsi que plusieurs hôtels. Les propriétaires de yachts ne sont pas les seuls à fréquenter son port. De nombreux bars et restaurants accueillent les autochtones et les touristes venus y prendre un verre, déjeuner ou dîner. Le quartier est, ou a été, le lieu de résidence de nombreuses célébrités, séduites par l’architecture contemporaine des immeubles etpare l'accès facile à l'héliport, situé à quelques minutes de vol des aéroports de Nice et de Cannes-Mandelieu.

Très dynamique, le quartier de Fontvieille abrite également un grand nombre d'industries ; 95% de la totalité de l'espace industriel monégasque y est concentré. Paradoxalement, et même si 40% seulement de la surface construite est dévolue à des immeubles résidentiels, Fontvieille n’offre pas le visage traditionnel d’un quartier industriel. A cela, une explication : il n’héberge aucune industrie lourde ou polluante et toutes les autres jouent la carte de la discrétion. Point de repère fort à Fontvieille, le Stade Louis II accueille non seulement l’équipe de l’AS Monaco mais aussi plusieurs manifestations sportives de haut niveau ; parmi elles, le meeting Herculis, rendez-vous annuel des meilleurs athlètes mondiaux. Autant de raisons qui justifient le prix des appartements situés sur le port de Fontvieille ; ceux qui offrent une vue mer s’insèrent dans une fourchette comprise entre 50 000 et 80 000 €/m2.

La condamineLe quartier de la Condamine se situe entre le Rocher, à l’ouest, et Monte-Carlo, à l’est, juste derrière le Port Hercule. Connu pour son marché en plein air, ses boutiques et ses nombreux restaurants, il devient, chaque année au mois de mai, un emplacement stratégique pour le Grand Prix de Formule 1 ; les lignes de départ et d'arrivée sont situées devant le Port. Les prix du mètre carré y oscillent entre 30 000 € et plus de 80 000 € pour des appartements aux terrasses offrant une vue imprenable sur le port et le circuit de F1. Mais le quartier peut également s'imposer comme l'adresse la plus attrayante pour une personne ayant un budget d'investissement plus bas. D’ailleurs, il propose des styles de construction différents, allant du bourgeois au plus moderne.
The Rock, Monaco Ville, le Rocher Souvent appelé « Le Rocher », Monaco Ville est le quartier historique en même temps que le plus petit avec ses 4% de la surface de la Principauté. Paradoxalement, il héberge 15% de la surface construite de Monaco. La ville historique est perchée sur ce promontoire rocheux où, au XIIIe siècle, une forteresse fut édifiée, suivie plus tard par une ville fortifiée. En 1297, François Grimaldi s’empara de la forteresse qui, au cours des siècles suivants, évolua pour devenir ce qui est aujourd'hui le Palais Princier, résidence officielle du Prince Albert II. Le quartier a su préserver son ambiance de village médiéval, avec ses ruelles piétonnes. Seuls les véhicules des riverains sont autorisés à y circuler et les motos sont interdites après 22h00, garantissant ainsi des nuits calmes aux résidents. La Vieille Ville abrite, outre le Musée Océanographique, la Cathédrale de Monaco (où reposent les princes et princesses de Monaco) et les Jardins St Martin. Site touristique très prisé tout au long de l'année, il retrouve son calme à la tombée de la nuit. Les prix des appartements s’échelonnent de 30 000 € jusqu'à 50 000 €/m2, les produits offrant une belle vue de chaque côté du Rocher pouvant néanmoins atteindre les 60 000 €/m2. Dans ce quartier, les appartements disponibles à la vente sont plutôt rares. Ceux qui souhaitent investir à Monaco Ville devront faire preuve de patience avant de trouver le bien de leur rêve, et garder aussi à l’esprit que les places de parking y sont très limitées.
Moneghetti / Jardin ExotiqueLes Moneghetti se trouvent au nord-ouest de la Principauté. Proche de Beausoleil et de Cap d'Ail, en France, le quartier profite d’une belle attractivité, grâce notamment à des immeubles récents, offrant des prestations haut de gamme et de jolies vues sur le port Hercule et le Rocher : Simona, Monte Carlo View ou Oiseau Bleu. Ici, le prix moyen au mètre carré est comparable à celui du quartier de la Condamine, même si l’on a constaté, pour certains appartements récents, une hausse des prix. Les investisseurs possédant des budgets plus bas pourraient être intéressés par des appartements au style plus bourgeois.
Monte-CarloQuartier le plus prestigieux de Monaco, il abrite aussi sa plus importante surface construite, soit 791 000 m2. Et héberge l’emblématique « Carré d'Or » qui remonte au milieu du XIXe siècle, lorsque le Prince Charles III fit construire l'Opéra Garnier, version plus modeste de l’Opéra de Paris. Ce quartier est connu pour ses palaces, son Casino et une impressionnante concentration de boutiques de luxe (Chanel, Cartier, Hermès, Prada, Gucci, Graff…). C'est également le quartier possédant la plus grande concentration d'espaces commerciaux ; ils représentent à eux seuls 36% de la totalité en Principauté. Y résider, c'est vivre au cœur même de la vie monégasque, avec son Casino, l'Hôtel de Paris, le Café de Paris, le Métropole Shopping Monte-Carlo et ses boutiques prestigieuses, ses banques, ses restaurants et autres bars, tous facilement accessibles à pied. Dans certains immeubles renommés, dont le Mirabeau, les Floralies, le Park Palace, le Sun Tower ou le Monte-Carlo Star, le prix des appartements atteint 80 000 € le mètre carré. Le Gouvernement monégasque a engagé la rénovation de l'Hôtel de Paris et va développer, dans le quartier, plusieurs immeubles d'architecture moderne abritant bureaux, boutiques de luxe et appartements.
Saint Roman / La RousseCe quartier s’étend sur la partie nord-est de Monaco, de la Place des Moulins au Monte-Carlo Country Club, au nord du quartier du Larvotto. Il compte plusieurs immeubles haut de gamme, dont les Villas des Sole, le Monte Carlo Sun, le Parc Saint Roman ; on y trouve aussi des immeubles bourgeois et des années 1950. La Tour Odéon, construite en 2015, participe grandement à l'attractivité du quartier. Le prix de ses appartements s’établit aux environs de 80 000 €/m2, tandis que le Château Périgord et le Parc Saint Roman affichent des prix avoisinant les 35 000 €/m2.
LarvottoSitué dans la partie est de la Principauté, le Larvotto s’impose comme le quartier résidentiel par excellence. S’y côtoient le Grimaldi Forum (Palais des congrès et centre culturel international de 70 000 m2), le Jardin Japonais, le Nouveau Musée de Monaco-Villa Sauber, le Sporting Monte-Carlo, des hôtels de luxe (Monte-Carlo Bay Hotel & Resort, Méridien Beach Plaza…) et de nombreux restaurants. L’avenue Princesse Grace, directement en bord de mer, affiche le m2 le plus cher du monde, avec une moyenne de 10% à 20% plus élevée que dans le reste de la Principauté.